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Validità ed efficacia di un atto di asservimento volumetrico.

Il TAR per la Liguria, con la sentenza n. 140 del 24.2.2020, ha affermato un importante principio in tema di validità ed efficacia di un atto di asservimento volumetrico in materia di diritti edificatori.

Il particolare caso sottoposto all’attenzione dei Giudici amministrativi liguri riguardava un appezzamento di terreno acquistato all’asta da un privato, privo di capacità edificatoria secondo lo strumento urbanistico vigente all’atto di acquisto, ma a favore del quale (lotto) risultava trascritto un atto di asservimento volumetrico derivante dal trasferimento di capacità edificatoria di altri lotti (dell’allora medesimo proprietario) all’epoca in cui il previgente strumento urbanistico qualificava tali aree come edificabili.

L’atto di asservimento conteneva una peculiare clausola, in base alla quale esso era sottoposto alla “condizione risolutiva della sopravvenienza di nuove norme e di altri provvedimenti di qualsiasi genere che aumentassero l’edificabilità della zona” ed alla condizione sospensiva della sua efficacia “soltanto con il rilascio da parte del Comune di … del Permesso di Costruire”.

Il precedente proprietario aveva infatti presentato un permesso di costruire – attraverso cui l’asservimento volumetrico era divenuto efficace – che però era decaduto per mancato completamento dei lavori nei termini previsti dall’art. 15 del DPR 380/2001.

Frattanto, il costruttore falliva, il Comune adottava un nuovo strumento urbanistico e l’area dell’intervento perdeva la propria capacità edificatoria.

Il lotto messo all’asta veniva, pertanto, venduto come area priva di qualsivoglia indice volumetrico.

Successivamente all’acquisto dal Fallimento, lo strumento urbanistico adottato decadeva per mancata approvazione nei termini legislativamente previsti, e riprendeva pertanto vigore il previgente piano regolatore, che aveva assegnato capacità edificatoria al lotto de quo.

Il nuovo proprietario presentava, quindi, domanda di permesso di costruire avente ad oggetto il medesimo progetto ottenuto dal Fallimento e decaduto per decorrenza dei termini, avvalendosi anche della capacità edificatoria derivante dal citato atto di asservimento volumetrico.

Insorgeva avanti ai Giudici amministrativi la Curatela fallimentare, sostenendo l’illegittimità del permesso di costruire rilasciato dall’Ente comunale per invalidità ed inefficacia dell’atto di asservimento.

Il TAR per la Liguria non ha condiviso la tesi della difesa ricorrente ed ha affermato che: “L’atto di asservimento, abbia esso natura bilaterale (perché stipulato tra i proprietari dei diversi terreni asserviti e beneficiari) o unilaterale (perché, come nel caso di specie, posto in essere dal proprietario di entrambe le tipologie di beni, asserviti e beneficiari), ha, quale comune denominatore, la conseguenza di produrre effetti nel rapporto con la P.A., vincolando il proprietario dei fondi asserviti al mantenimento del vincolo medesimo alle condizioni indicate nel atto di asservimento stesso.

Gli effetti del vincolo, nei confronti della P.A. continuano a permanere (in termini di obbligazione “negativa”, cioè a non costruire) anche in caso di successiva non edificazione, e fatta salva, in tale ultimo caso e laddove l’atto sia unilaterale, l’eventuale adozione di un ulteriore atto uguale e contrario di “revoca” del vincolo”.

Da questo principio i Giudici hanno fatto derivare la legittimità del permesso di costruire rilasciato dall’Amministrazione comunale.

Avv. Cristina Ciarcià

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